개정 상가임대차보호법의 권리금보호

개정 상가임대차보호법의 권리금 보호규정

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우리나라의 상가는 전통적으로 상가의 위치나 거래처, 신용, 주변상권의 가치 등을 표상하는 ‘권리금’이 존재해왔고, 이러한 권리금을 기존 임차인과 새로운 임차인이 주고받는 관행이 오랜 시간동안 존재해왔습니다. 권리금의 액수는 경우에 따라 임대차계약상의 보증금이나 월세 등보다 훨씬 고액인 경우도 많았으므로, 상가를 임차하기 위해서는 임대차계약상의 보증금뿐 아니라 해당 상가에 형성된 권리금의 액수를 확인하는 것이 필요합니다.

그런데, 위와 같은 '권리금'은 원칙적으로 임차인간에 주고받는 금전적 보상으로서 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 법적 책임이 없는 경우가 대부분이고, 기존에는 위와 같은 권리금을 보호하는 법률적 근거가 존재하지 않았기 때문에, 임차인이 권리금 회수기회를 얻지 못한 채 상가임대차계약을 종료하면서 금전적으로 큰 손해를 입는 일도 자주 일어났었고, 이와 관련한 분쟁이 끊이지 않았으므로, 이에 대한 법적 규제의 필요성이 대두되었습니다.

상가건물임대차보호법(약칭 ‘상가임대차보호법’)이 2015. 5. 13.자로 개정되면서, 상가임차인의 권리금을 법률적으로 보호하기 위하여 상가임대차보호법의 제10조의3부터 제10조의8까지의 조항이 신설되었습니다.

해당 상가임대차보호법의 핵심취지는 임대차종료시 상가임차인의 권리금 회수기회를 보호하면서 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해한 경우 그에 따른 손해배상을 부담하도록 하는 것입니다.

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상가임대차보호법 제10조의3은 “권리금”을 “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가, 영업시설・비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물위치에 따른 영업상의 이점 등 유형・무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지금하는 금전 등의 대가”라고 정의하고 있습니다. 이러한 권리금의 개념은 기존 대법원 판례의 정의를 인용한 것으로서, 실무상 인정되는 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금 등을 말하는 것으로 해석됩니다.

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개정된 상가임대차보호법은 임차인이 위와 같은 권리금을 회수하는 것을 임대인이 방해하여서는 아니된다고 규정하고 있고(법 제10조의4 제1항 본문), 다만, 임차인이 3기 이상 차임을 연체하거나, 동의없이 목적물을 전대하는 등 임대차계약의 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우(법 제10조 제1항 각 호의 경우)에는 임대인에게 그러한 의무가 없다고 규정하고 있습니다.

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상가임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 예시하고 있는데,

(1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위

(2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차닝게게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

(3) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 대한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

(4) 그 밖에 정당한 사유없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

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한편, 위 (4)항의 ‘정당한 사유’란 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차목적물을 1년 6개월이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우를 들고 있습니다.

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임대인이 법이 규정한 권리금 회수 방해행위를 하여 임차인에게 손해가 발생하게 되면, 임대인은 임차인에게 손해배상책임을 지게 됩니다.(법 제10조의4 제3항) 이 경우 손해배상액은 임차인이 지급받을 수 있었던 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 한도로 합니다.

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이번 상가임대차보호법의 개정으로, 지금까지 보호받지 못하였던 상가권리금이 일정부분 보호를 받게 되었습니다. 다만, 아직까지 법의 시행초기로 관련판례 등이 형성되지 않은 상태여서 법률가의 도움을 얻어 자신의 권리를 정확히 행사하는 것이 필요하다고 할 것입니다.